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体育手机游戏可满足不同类型的客户,让客人享受无压力的娱乐空间及贴心服务。以现场游戏荣登亚洲最受欢迎的互动娱乐网上平台!(3)每年政府出售的土地,均依照所颁布的计划、未来两年预算出售土地详情(如地段号码、地点、用途、覆盖率、拍卖或招标的日期),在每年的财政年度前公布。批地计划亦包括随后的3年(即共5年)的土地供应。美孚新邨地段坐落在西九龙风光明媚的荔枝角湾畔,原是一幅土地面积庞大的美孚油库,业主是在香港已有数十年历史的美孚石油公司。其母公司是美国一家规模庞大的跨国公司——美国纽约标准石油公司。1893年,纽约标准石油公司在中国开设美孚石油公司,取名“美孚邨”,即美丽可靠之意,在中国销售火水及火水灯。1906年,美孚进入香港,其推销的美孚灯曾名噪一时。60年代中期,美孚眼见香港市区地价昂贵,于是与美国地产公司Galbreath Ruffin Corporation及建筑公司Turner Construction Co.合组美孚企业有限公司,计划发展香港最大的私人屋邨,定名为美孚新邨。首先回升的是在地产危机中被贱价抛售的花园洋房、高级住宅。从1968年起,位于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅,租售价均开始急升。1969年初,高级住宅楼价每方尺已回升到60元至80元,其后节节上升,到1970年底已普遍升至160元至200元,两年间升幅逾1.5倍。高级住宅租售价格上升的原因,是60年代中后期楼宇供应量大幅减少,期间,随着经济的复苏繁荣、股市的急升,大批外资公司尤其是美、日的跨国公司前来香港开设分支机构,派驻香港的高级职员增加,对高级住宅、花园洋房的需求殷切。

经过一年半的调整,到1995年第四季,香港地产市道开始复苏。这一时期,香港经济表现渐趋好转,银行利率,尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧,转变为一种对新投资机会的憧憬,在种种利好因素的刺激下,海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场,香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。20世纪80年代末,太古地产又在港岛鲗鱼涌策划大型地产发展计划。鲗鱼涌对太古集团具有特殊的意义,一个世纪以前,太古就已在鲗鱼涌糖厂街28号开设远东闻名的太古糖厂。不过,太古地产锐意发展鲗鱼涌更重要的原因,是看好该地区未来的商业发展潜力。有人说香港每十年就有一幅旺地诞生,百多年前西环一带极旺,之后中环、湾仔、铜锣湾相继蓬勃发展,鲗鱼涌极可能是下一站。这一时期,香港经济开始转型,成为亚太区国际性的金融中心。1970年以前,香港金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构成。70年代初,随着股市勃兴,大批跨国金融机构,主要是商人银行、国际投资银行纷纷到香港开设分支机构,本地中小型财务公司、证券公司更如雨后春笋般涌现。其后,港府相继放宽外汇、黄金管制,使石油美元东移,香港逐渐成为国际贷款的重要中心和世界四大黄金市场之一。股市也逐步回升,形成“金股齐鸣”的繁荣景象。1978年,港府宣布“解冻”对银行牌照的发放,大批国际银行进入香港。到80年代初,香港已从单纯以经营银行业务为主的模式,演变成世界第三大金融中心(以外资银行数量计算),仅次于纽约和伦敦。〔3〕大批跨国公司在香港开设分公司,大大增加了对香港商业楼宇和高级住宅的需求。体育手机游戏这一时期,港府在卖地方面亦屡创佳绩。1996年3月,新地、恒基合组财团,以47.25亿元夺得红磡湾填海区内地段一幅非工业用地。1997年3月,信和置业联同大股东黄氏家族,以118.2亿元的高价夺得柴湾小西湾一幅非工业用地,创下香港官地拍卖史最高金额纪录。其后,面临撤退的港英政府再分别以55亿和60.6亿元的价格,售出赤柱黄麻道和九龙环海街两幅土地。

体育手机游戏1989年中,受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响,香港经济陷入疲弱局面,从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌,平均跌幅约3成。当时,香港移民潮骤起,中小型住宅楼价普遍被看淡。然而,经过半年多的调整,到1990年中,香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月,伊拉克入侵科威特,中东海湾战争爆发,市场转持观望态度。不过,受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激,楼市应跌未跌。1991年2月底,海湾战争结束,时局从紧张转向平和。当时,通胀高企加强了市民的预期通胀心理,加上2、3月份股市表现优良,引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发,香港地产市道遂进入第二次升浪。经过一年半的调整,到1995年第四季,香港地产市道开始复苏。这一时期,香港经济表现渐趋好转,银行利率,尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧,转变为一种对新投资机会的憧憬,在种种利好因素的刺激下,海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场,香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。在整个80年代,长实集团先后共完成60多项地产发展计划,除黄埔花园外,尚有城市花园、和富中心、嘉云台、乐信台、瑞峰花园、银禧花园,以及丽城花园,所提供的住宅单位超过5.25万个。期间,长实集团发展的物业,约占香港整个物业市场的20%,〔6〕长实已成为香港地产业的领导者。

希慎兴业上市后,即着力加强旗下的投资物业阵营,向大股东利氏家族购入地产物业及重建发展地盘,计有1984年以4600万元购入港岛浅水湾宝山阁;1986年以4500万元购入铜锣湾两个地盘,发展成今日的友邦中心及礼顿道111号,同年又以8.5亿元购入花园台2、3号及乐源道38号柏乐苑;1987年以4.45亿元购入恩平道2至38号及渣甸坊19号等。到80年代末,希慎的铜锣湾王国已发展至拥有270多万方尺收租楼面面积,比上市初期增加逾倍。到了9月,另一屋邨康泽花园推出,结果申请抽签人龙秩序大乱,发展商被迫暂停派发申请表,并于翌日在报章刊登申请表格。申请人士可用邮寄方式将申请表连同1万元本票寄回,再隔数日之后才进行抽签。希望用这种方式压制日渐炽热的炒风。及至1986年大埔海宝花园发售时,再发生排队人士打斗事件,导致一名50多岁男性居民死亡。炒风炽热,成为这一时期地产市道的一道风景线。与长实的“对外扩张”明显不同,新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后,新地围绕地产发展向上下游拓展业务,除收购原有的建筑、管理服务公司外,还相继开设保安消防设备工程、设计工程(则师楼)、机械电机工程部门等,又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期,新地已拥有附属及联营公司超过100家,包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家,旗下上市公司新城市(新界)地产有限公司又拥有附属、联营公司35家,形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团,成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。体育手机游戏1981年,大昌地产创办人陈德泰病逝,公司主席一职遂由其长子陈斌接任。陈斌1974年毕业于美国麻省理工学院,学成后返港协助父亲管理家族生意,当时出任公司主席时年仅38岁,成为香港最年轻的集团公司主席。不过,由于大昌地产经营作风较保守,缺乏大气魄,此时已逐渐落后,被挤出五虎将之列。

1993年12月,港府推出被视为后市信心指标的毕架山龙坪道住宅地王拍卖,经过激烈竞投,最后以信和置业为首,包括新加坡发展银行、南丰、华懋、中国海外5间公司组成财团,以39.4亿元投得,这是港府在官地拍卖中所录得的最高售价。(见表5.2)该幅土地面积46.84万方尺,地积比率为1.55倍,可建楼面面积72.60万方尺,即每方尺楼面地价5 400元,加上每方尺1 300元的建筑费,连同利息在内每方尺建筑费高达8 194元,发展商要赚得两成利润,至少要以每方尺10 000元推出。1993年12月,在备受瞩目的毕架山龙坪道住宅地王拍卖中,信和再次显露“超级大好友”本色,它联同华懋、南丰、中国海外及新加坡置业,击败约10个财团的激烈竞争,以39.4亿元的高价夺标,这个价格比底价18亿元高出一倍以上。地产界人士分析,该幅土地每方尺楼面面积成本至少为8000元,发展商要获两成利润,每方尺楼价至少要10000元,数额之高确实令人咋舌。难怪新地的郭氏兄弟闻讯后亦一度错愕,后来更笑着说要计算一下自己的“身家”。这次卖地所引起的震撼,超过了会德丰系投钻石山地王所引起的轰动。1991年7月,中英双方就新机场问题达成谅解,延误多时的新机场计划终于可以上马。受此利好消息刺激,香港楼市再度飙升,结果全年累积升幅超过55%,与市民的实际承受能力逐渐脱节。据统计,1991年底香港供楼负担比率已达93%,是1983年以来的最高水平。楼价的急升,一时成为社会舆论关注的焦点。尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦,是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话,那么信和则在尖东独领风骚,“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样,信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。

1982年9月以后,香港地产市道崩溃,置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目,损失就超过30亿元。1983年,置地首次出现高达15.83亿元的巨额亏损,总债务急增到150.7亿元,债务比率上升到56%,成为香港最大的负债公司,被戏称为“债王”。置地的错误投资策略不仅触发集团高层的权力斗争,更因而遭到新兴地产集团的觊觎,其在地产界的“大哥大”地位亦逐渐被取代。1981年,大昌地产创办人陈德泰病逝,公司主席一职遂由其长子陈斌接任。陈斌1974年毕业于美国麻省理工学院,学成后返港协助父亲管理家族生意,当时出任公司主席时年仅38岁,成为香港最年轻的集团公司主席。不过,由于大昌地产经营作风较保守,缺乏大气魄,此时已逐渐落后,被挤出五虎将之列。(1) 香港特区成立前已批出、决定,或续期的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利,均按香港特区的法律继续予以承认和保护。香港地产市场自70年代中后期起大幅攀升,到1981年中达巅峰状态,地价、楼价、租金相继创历史纪录,投机炽热。

由于采取“反潮流”,“人弃我取”的投资策略,恒地得以低成本维持庞大的土地储备。从1990年到1996年,恒基的土地储备从1 650万方尺增加到2 420万方尺,其中尚未包括1 340万方尺农地,成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。由于土地成本低,恒地的边际利润相当高,以1993年度为例,该年度恒地共完成及售出160万方尺楼宇,获得利润约30亿元,即平均每方尺纯利1 800元,比新地的平均每方尺1 400元还高出接近3成。长期以来,新鸿基地产基本上是一家以地产发展为主要业务的公司,售楼所得收入在公司每年总收益中所占比重曾高达7成以上。因此,它极重视增加土地储备,在整个80年代,新地的土地储备从约1 340万方尺增加到3 250万方尺,1999年更达到5 060万方尺,一直稳居香港地产公司的榜首。新地的大部分土地并非在官地拍卖场竞投,亦非在市区收购旧楼,反而多数是早期在新界区不断购入庞大土地,如马鞍山、深井、元朗等地,成本不高。80年代以后,香港市区土地几已发展殆尽,新界遂成为发展首选,其时新界新市镇已逐步开发,交通网络亦日趋完善,地价因而上升。新地由于早着先机,已持有相当理想地段,故楼宇落成后,不独景致交通理想,售价也不太昂贵,自然深受买家欢迎。体育手机游戏经过数年努力,新世界发展终于度过低潮,再度取得发展。1995年新世界再度跻身香港四大地产上市公司之列。不过,经过是次挫折,新世界发展与长实、新地、恒地等三大地产公司的距离逐步拉远。

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